Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Kernpunkt des Bauträgervertragsgesetzes ist, dass ein Erwerber einer Wohnung, der vor Fertigstellung einer neu zu errichtenden Wohnung oder vor Fertigstellung einer durchgreifend sanierten Wohnung mehr als 150 €/m² zu bezahlen hat, ausreichend abgesichert werden muss. Mit den im BTVG genannten Sicherungen soll der Erwerber im Fall des Konkurses des Bauträgers während der Bauphase seine Zahlungen nicht verlieren, bzw. nicht mehr bezahlt haben, als er bereits an Gegenleistung erhalten hat.

Der „Bauträgervertrag“ ist kein eigener, besonderer Vertrag. Man muss neben einem Vor-, Anwartschafts- oder Kaufvertrag nicht extra einen als Bauträgervertrag bezeichneten Vertrag abschließen. Wie der Vertrag bezeichnet wird, ist – vom BTVG aus betrachtet sekundär. Wichtig ist die Einhaltung der Vorschriften über die Form (schriftlich) und den Inhalt des Vertrages und über die Sicherungsmittel.

Im Falle der Anwendbarkeit des BTVG ist der Abzuschließende Kaufvertrag auf die an einen Bauträgervertrag gestellten gesetzlichen Erfordernisse hin zu überprüfen und erforderlichenfalls zu adaptieren.

Beispiel 1:

Das Ehepaar M schließt einen Kauvertrag über eine Eigentumswohnung (87 m² groß, Kaufpreis € 185.000,--) ab, das Bauvorhaben befindet sich erst im Rohbaustadium. Vereinbarungsgemäß sollen sie € 90.000,-- binnen 10 Tagen ab Vertragsunterzeichnung bezahlen, € 75.000,-- spätestens 2 Monate vor dem geplanten Übergabetermin, den Rest binnen 14 Tagen nach ordnungsgemäßer Übergabe. Der Kaufvertrag muss den Vorschriften des BTVG entsprechen, insbesondere müssen die Zahlungen der Käufer entsprechend abgesichert werden.

Beispiel 2:

Der Eigentümer eines Althauses saniert das Haus wie auch die sieben freien Wohnungen durchgreifend. Die Bauphase dauert von 8/2009 bis Ende 9/2010.
Während laufender Sanierung des Hauses werden 2 Wohnungen abverkauft. Bei einer Wohnung wird der Kaufvertrag im September 2009 abgeschlossen, eine Wohnung wird mit Kaufvertrag vom 15. Mai 2010 verkauft. Bei beiden Verträgen ist vorgesehen, dass der jeweilige Erwerber binnen einer Woche ab Vertragsabschluss Zahlungen von weit mehr als 150,-- €/m² zu leisten hat. Beide Verträge – auch der vom 15. Mai 2010 – unterliegen dem BTVG, selbst wenn bei Abschluss des zweiten Vertrages das Bauvorhaben (die durchgreifende Erneuerung) bereits entsprechend weit fortgeschritten war. Die restlichen fünf Wohnungen werden im November 2010, drei Monate nach Fertigstellung verkauft, es handelt sich um „normale“ Kaufverträge, auf die das BTVG nicht anzuwenden ist.

Das Bauträgervertragsgesetz erfordert die Schriftlichkeit des Vertrages und führt zwingende Vertraginhalte aus. So ist jedenfalls der späteste Übergabetermin für das Objekt anzuführen, es sind genaue Pläne und Baubeschreibungen zu ürgeben. Die zentrale Bestimmung des Bauträgervertragsgesetzes ist jedoch die Pflicht des Bauträgers, die Zahlungen des Erwerbers abzusichern. Die Art des Sicherungsmittels ist im Vertrag anzuführen. Es gibt mehrere Arten von Sicherungsmitteln, die der Bauträger wählen kann; auf die wichtigsten wird im Folgenden näher eingegangen:

Garantie oder geeignete Versicherung eines zur Geschäftsausübung im Inland zugelassenen Kreditinstitutes, einer Versicherungsgesellschaft oder einer inländischen Gebietskörperschaft (z.B. ein Bundesland). Wenn ein Bauträger in der Praxis dieses Sicherungsmittel wählt, wird er dem Erwerber wohl eine Bankgarantie übergeben. Im Fall des Konkurses des Bauträgers kann man sich dann bezüglich der bereits geleisteten Zahlungen an die Bank, Versicherung etc. halten. Eine Bankgarantie muss abstrakt (= an keine Bedingungen geknüpft) formuliert sein; ausgenommen die Bedingung, dass der Erwerber den Betrag, den er nun von der Bank zurückfordert, ordnungsgemäß bezahlt haben muss. Als Beispiel ein Auszug aus einer Mustergarantie: „Wir (= die Bank) verpflichten uns, innerhalb von 14 Tagen nach Zustellung Ihrer Aufforderung und ohne Prüfung des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses und unter Verzicht auf alle Einwände bis zur Höhe des oben bezeichneten Betrages samt Zinsen an Sie Zahlungen zu leisten.“ Weiters wäre auch zu beachten, dass von einer derartigen Sicherung nicht nur der Fertigstellungs- sondern auch der Rückforderungsanspruch des Erwerbers umfasst ist.
Grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit einer Zahlung nach dem Ratenplan:
Die Ratenplanmethode sieht vor, dass der Erwerber auf der zu bebauenden Liegenschaft jedenfalls grundbücherlich (z.B. durch eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs. 2 WEG) abzusichern ist.

Falls der Erwerber grundbücherliche Lasten – unter Anrechnung auf den Kaufpreis – nicht übernehmen will, muss die Lastenfreiheit hergestellt sein bzw. die zukünftige Lastenfreiheit gesichert sein. Weiters ist ein Treuhänder(Rechtanwalt oder Notar) zu bestellen, der den Erwerber über das Rechtsgeschäft umfassend aufzuklären hat, den Baufortschritt kontrolliert und die Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt beim Erwerber abruft.

Die Fälligkeit der Zahlungen des Erwerbers nach dem Ratenplan können in zwei Varianten – Ratenplan A oder Ratenplan B – vereinbart werden:

Ratenplan A:

- 15 % des vereinbarten Preises bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung
- 35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
- 20% nach Fertigstellung der Rohinstallationen
- 12% nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung
- 12 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übernahme des eigentlichen Vertraggegenstandes
- 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
- 2 % nach Ablauf von drei Jahren ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes

Wenn es sich um den Erwerb von Wohnraum zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen handelt, muss der Bauträger dem Erwerber beim Ratenplan A eine Zusatzsicherheit bieten. Er hat dem Erwerber zusätzlich eine Bankgarantie in der Höhe von 10 % des vereinbarten Preises einzuräumen. Dies dient im Konkurs des Bauträgers dazu, eventuelle Verteuerungen der Fertigstellung durch andere Firmen abzufedern.

Ratenplan B:

- 10 % des vereinbarten Preises bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung
- 30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
- 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
- 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung
- 17 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übernahme des eigentlichen Vertragsgegenstandes
- 9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
- 2 % nach Ablauf von drei Jahren ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes

Der Ratenplan B sieht keine Zusatzsicherheit vor, dafür aber niedrigere Raten. Auch das dient dazu, eventuelle Verteuerungen der Fertigstellung abzufedern, wenn der Bauträger in Konkurs geht. Sind etwa schon 50 % der Bauleistungen erbracht, hat man aber erst 40 % des vereinbarten Preises bezahlt, reichen die restlichen 60 % des Preises in der Regel wohl aus, um die zweite Hälfte der Bauleistungen bei anderen Firmen zu beauftragen.
Der Ratenplan ist aber nur der Mindeststandard! Es ist zu empfehlen bessere Konditionen zu vereinbaren.
Die Fälligkeit der letzten Rate erst drei Jahre nach Übergabe (= der so genannte Haftrücklass) bedeutet einen gewissen Druck auf den Bauträger, die nach der Wohnungsübergabe eventuell in der Zwischenzeit aufgetretenen Mängel rasch zu beseitigen. Es darf aber vereinbart werden, dass der Bauträger die letzte Rate auch schon bei Fertigstellung der Gesamtanlage erhält, wenn er dem Erwerber statt des Haftrücklasses eine Bankgarantie oder Versicherung in dieser Höhe übergibt. Treten nach der Übergabe Mängel auf und werden diese vom Bauträger nicht behoben,muss man sich dann an die Bankgarantie oder Versicherung halten.
Aus der Praxis kann gesagt werden, dass eine grundbücherliche Sicherstellung zusammen mit dem Ratenplan nicht den guten Sicherungseffekt einer Bankgarantie hat. Mit einer Bankgarantie ist man in der Regel (auf den Text der Garantie achten!) auch hinsichtlich der Rückforderungen gesichert. Schließlich möchte ja nicht jeder Käufer ein wegen Konkurs des Bauträgers stecken gebliebenes Bauvorhaben mit einem neuen Bauträger fertig stellen, sondern lieber vom Vertrag zurücktreten und seine schon geleisteten Zahlungen unkompliziert zurückerhalten.

Sonderfall – Bauträger, Erwerber und Dritter
Wenn der Erwerber das Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt und gleichzeitig der Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Sanierung der Wohnung mit dem Vertrag über die Liegenschaft eine wirtschaftliche Einheit bildet, liegt ebenfalls ein Bauträgervertrag vor. Dies natürlich nur unter der allgemeinen Bedingung, dass der Erwerber vor Fertigstellung mehr als 150,-- €/m² (an wen auch immer!) zu bezahlen hat.

Beispiel:
Die X-VerwertungsgesmbH verkauft 5 % Miteigentumsanteile an Herrn A, damit verbunden das Nutzungsrecht an der Rohdachbodenfläche. Vereinbarungsgemäß sollen eine Woche nach Vertragabschluss 450,-- €/m² für die Übertragung der Miteigentumsanteile an die X-GesmbH zu bezahlen sein. Herr A wird im Vertrag berechtigt, die Dachbodenfläche auszubauen; laut Kaufvertrag muss er die Firma B- BaugesmbH mit der Durchführung des Ausbaues betrauen. Der Vertrag mit dem Liegenschaftseigentümer und der Vertrag mit dem Bauträger bilden unzweifelhaft eine wirtschaftliche Einheit. Der Werklohn an den Bauträger beträgt 1.200,-- €/m² und soll zur Hälfte bei Auftragserteilung, zu Hälfte bei Bezug fällig sein. Hier liegt ein Bauträgervertrag, der dem BTVG unterliegt, vor. Dies auch dann, wenn vereinbart wird, dass die Baufirma ihr gesamtes Entgelt erst nach Fertigstellung erhalten soll. Der Erwerber soll ja bereits vor Fertigstellung mehr als 150,-- €/m² an den Dritten (den Liegenschaftseigentümer) bezahlen.

Wenn sich ein Käufer eines Rohdachbodens für die Ausbauarbeiten eine Baufirma der eigenen Wahl sucht, wird man nicht von einer wirtschaftlichen Einheit der Verträge sprechen können. Das Bauträgervertragsgesetz ist nicht anzuwenden.
Trotzdem sollte man in einem derartigen Fall im Werkvertrag mit der Baufirma wohl auch einen Ratenplan vereinbaren.

Besondere Rücktrittsrechte des Erwerbers nach dem BTVG

Der Erwerber kann vom Vertrag zurücktreten, wenn er nicht spätestens eine Woche vor seiner Vertragserklärung alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt und den Wortlaut der Sicherung (z.B. die Bankgarantie) schriftlich erhalten hat. Die Rücktrittsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag, an dem er eine Kopie seiner Vertragserklärung, die oben genannten Informationen und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls 6 Wochen nach seiner Vertragserklärung.
Überdies hat der Erwerber ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass eine dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht beim Erwerber gelegenen Gründen unterbleibt. Der Rückritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhält. Wenn er keine Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhält, so endet die Rücktrittsfrist 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung. Der Rücktritt kann gegenüber dem Bauträger oder dem Treuhänder erklärt werden und sollte natürlich mit eingeschriebenem Brief (Einschreiben mit Rückschein) erfolgen.